Cómo saber si la inversión en un piso para alquiler es rentable.

Quien huye de la inversión, huye de la ganancia. Warren Buffett

En los últimos tiempos se vuelva a despertar el interés por el ladrillo como inversión, concretamente la inversión en un piso para alquiler. Si bien es cierto que en unas ciudades más que en otras, he sido testigo directo de una cierta psicosis a la hora de hacer una inversión de este tipo. Esto es debido al creciente subida de los precios, y la escasez de vivienda para alquiler por el auge del turismo vacacional, concretamente en la ciudad de Málaga que es donde resido.

Este hecho me ha llevado a reflexionar sobre qué parámetros se deberían tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda como inversión para destinarla alquiler. Todo esto desde una óptima puramente financiera. Este análisis lo realizo sin tener en cuenta la posible subida o bajada de precios de la vivienda, porque no está en nuestra mano. Eso es algo sobre lo que no podemos decidir y que implica un riesgo.

Este riesgo que lleva implícito el mercado inmobiliario está directamente vinculado a la rentabilidad que pretendemos recibir por la operación. A mayor riesgo que voy a asumir, mayor rentabilidad le voy a exigir a mi inversión.

Otra cosa que hay que decir respecto a la inversión en un piso para alquiler, es que el horizonte debe ser varios años vista. La inversión en un activo tan poco líquido puede provocar que si queremos salir pronto, porque necesitamos liquidez, vendamos con prisa, bajemos el precio de venta y finalmente perdamos dinero. Por lo tanto mi consejo es que si queremos realizar una inversión en un piso para alquiler, sea a largo plazo.

Rentabilidad de la Inversión

Si hacemos una inversión en un piso para alquiler, es porque queremos tener una rentabilidad. Para hacer el análisis vamos a empezar por definir qué es la rentabilidad de la inversión. La rentabilidad será el cociente entre el beneficio que me reporta el inmueble entre la inversión que me supone acometerlo. Veamos:

Beneficio Anual: Ingresos anuales derivados del alquiler menos todos los gastos anuales derivados de la actividad:

  • Gastos de comunidad (si es a cargo del propietario).
  • Impuestos de Bienes Inmuebles.
  • Reformas a cargo del propietario.
  • Intereses del préstamo en caso de que solicitemos financiación para la compra.
  • Etc…

Ejemplo

Imaginemos que tenemos ahorrados 50.000 euros y lo queremos invertir en un piso para alquiler en el centro de una gran ciudad y empezamos a visitar inmobiliarias. Por fin encontramos un piso que nos gusta y por precio nos puede encajar. El precio total es 200.000 euros, ( supongamos con todos los gastos incluidos como impuestos, gastos de compra, notaría, pequeña reforma inicial, comisiones de la inmobiliaria incluidos, etc…), por lo que debo de pedir un préstamo de 150.000 euros a 20 años a un interés fijo del 3%, por ejemplo.

Antes de comprarlo tendremos que hacer un estudio de mercado. En esta zona cobraremos 1.000 euros de alquiler al mes (precio de mercado en esa zona), que representan 12.000 euros al año. Respecto a los gastos del primer año tenemos:

  • Gastos de comunidad = 50 euros/mes= 600 euros al año.
  • Impuestos de Bienes Inmuebles= 300 euros anuales.
  • Seguros= 200 euros anuales
  • Reformas a cargo del propietario= 500 euros anuales.
  • Intereses del préstamo año 1: 600 euros/ mes= 7.200 euros anuales.

Total Gastos= 8.800 euros

Por lo que nuestro Beneficio anual sería de 12.000 € – 8.800 € = 3.200 €.

En este caso, nuestra rentabilidad sería:

Beneficio: 3.200 euros , Inversión: 50.000 euros , Rentabilidad: 3.200 € /50.000 € = 6,4%

Parece que es buena inversión el hecho de realizar esta operación.

Apalancamiento

El ejemplo hemos visto el efecto positivo que tiene el apalancamiento financiero, el endeudamiento. Hemos conseguido financiación al 3% y hemos obtenido una rentabilidad del 6,4%. ¿Esto es así de fácil? Bueno, hay que hacerlo bien:

Para que este tipo de operaciones sean rentables como en nuestro ejemplo, tendremos que medir muy bien algunas de las decisiones que tenemos que tomar:

  • Los alquileres de la zona, haciendo un precio medio en función de los metros cuadrados.
  • Reformas iniciales que haya que acometer para poner el piso en alquiler.
  • Interesarnos por los gastos de comunidad, seguros, impuestos, etc…
  • Negociación de las condiciones del préstamo.

Vamos a ver la misma operación, pero suponiendo que disponemos de una entrada de 120.000 euros, por lo que sólo tendremos que pedir al banco 80.000 euros. En este caso los intereses serían 350 en lugar de 600 (aproximadamente). En este caso sería:

Ingresos: 1000 x 12 =12.000 euros anuales.

Gastos: 600 + 300 +200 + 500 + (350*12) = 5.800

Por lo que nuestro Beneficio anual sería de 12.000 € – 5.800 € = 6.200 €.

En este caso, nuestra rentabilidad sería:

Beneficio: 6.200 euros, Inversión: 120.000 euros, Rentabilidad: 6.200 € /120.000 € = 5,16%

En el primer caso, nuestro endeudamiento es mayor por lo que nuestro riesgo es mayor. Debido a esto nuestra rentabilidad debe ser superior al ser una apuesta más arriesgada, que en este caso sí lo es.

En el segundo caso, disponemos una entrada mayor, menos deuda, menos riesgo financiero, y menos rentabilidad. Esta sería una posición más conservadora, una apuesta menos arriesgada y algo menos rentable.

Y es más arriesgada en el primer caso porque tenemos más deuda. Nuestra exposición al riesgo es mayor, ya que en igualdad de condiciones para el caso de que caigan los precios del alquiler o no consiga inquilinos, si no alquilo el piso, es mucho peor tener una deuda de 150.000 euros que una deuda de 80.000.

No se trata de elegir, ambos son aceptables. En función del perfil del inversor y su aversión al riesgo, establecerá su rentabilidad objetivo.

Conclusiones

  1. El inversor, en función de su perfil, es el que debe establecer la rentabilidad objetivo para su inversión,es decir, definir el coste de oportunidad de invertir en ladrillo en lugar de en otro activo.
  2. Invierte el dinero que no vayas a necesitar a corto plazo.
  3. Hacer siempre un estudio previo de precios, demanda, condiciones, gastos, reformas, etc.. ya que van a condicionar el beneficio anual que voy a obtener.
  4. Negociar bien el interés del préstamo, comparando las condiciones entre las distintas entidades financieras.
  5. Asegurarse de que nunca el tipo de intéres contratado debe ser superior a la rentabilidad objetivo.
  6. No confiar la operación solamente a expensas de que suban los precios de la vivienda, ya que no está en nuestra mano.

Saludos